中國(guó)财團收購普洛斯物流
發布日期：
2017-08-09
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作者：
廣東吉宇物流有(yǒu)限公司
以萬科(kē)集團為(wèi)首，聯合普洛斯CEO梅志明獨資公司、厚樸投資、高(gāo)瓴資本、中銀集團投資公司組成的(de)中國(guó)财團，拟以116億美元，折合人民币将近790億元的(de)價格收購新加坡上市(shì)公司普洛斯，不僅驚動了中國(guó)物流地(dì)産界，若順利交割也将成為(wèi)亞洲最大的(de)私募股權收購案，普洛斯也将從新加坡交易所摘牌。以萬科(kē)為(wèi)首的(de)中國(guó)财團為(wèi)何看中普洛斯的(de)商(shāng)業價值，筆(bǐ)者試圖從以下幾方面進行(xíng)解讀。
普洛斯的(de)前世今生
普洛斯已成為(wèi)國(guó)內(nèi)最大物流地(dì)産商(shāng)。官方介紹顯示，普洛斯管理(lǐ)着全球5500萬平方米的(de)物流地(dì)産和(hé)約400億美元的(de)投資基金，其中57%的(de)資産在中國(guó)，其餘分布在日本、巴西和(hé)美國(guó)。普洛斯在中國(guó)38個主要城市(shì)投資建設并管理(lǐ)着252個物流園，基本形成了覆蓋中國(guó)主要空港、海港、高(gāo)速公路、加工基地(dì)和(hé)消費城市(shì)的(de)物流配送網絡，總倉儲面積達到2870萬平方米，物流網絡覆蓋了接近90%的(de)中國(guó)GDP。毫無疑問，普洛斯中國(guó)乃至全球物流地(dì)産界扮演者舉足輕重的(de)角色。
普洛斯成功有(yǒu)其必然性。普洛斯從2003年(nián)開始進入中國(guó)，特别是在2007年(nián)之後的(de)高(gāo)速發展期，正趕上我(wǒ)國(guó)經濟的(de)高(gāo)速擴張、物流産業地(dì)位提升黃金期，同時普洛斯也掌握着全球最大的(de)物流地(dì)産投資基金，大部分基金為(wèi)境外的(de)養老基金、股權投資基金，其追求的(de)是5%左右相對穩定的(de)長(cháng)期回報，加上人民币處于強升值周期，其資本回報率遠超境外資本預期。
在雙重因素的(de)疊加下，普洛斯獲得了快速擴張和(hé)迅速成長(cháng)，并發展成以中國(guó)市(shì)場為(wèi)主的(de)全球第二大物流地(dì)産商(shāng)。而這些年(nián)中國(guó)物流地(dì)産商(shāng)、商(shāng)業地(dì)産商(shāng)受制于國(guó)內(nèi)融資成本制約，廣泛追求平均回報率超10%的(de)項目，而對于回報率僅為(wèi)5%的(de)傳統倉儲式物流地(dì)産投資積極性并不強。在過去(qù)多年(nián)，以普洛斯、安博、嘉民、宇培為(wèi)代表的(de)外資物流地(dì)産企業高(gāo)歌猛進，而國(guó)內(nèi)企業普遍錯過了這一(yī)輪物流地(dì)産高(gāo)速擴張期。以普洛斯為(wèi)代表的(de)外資物流地(dì)産企業高(gāo)速成長(cháng)有(yǒu)其曆史必然性。
萬科(kē)等企業面臨轉型發展
萬科(kē)作為(wèi)國(guó)內(nèi)管理(lǐ)模式最先進、物業管理(lǐ)最完善的(de)中國(guó)住宅地(dì)産領軍企業，早已瞄準物流地(dì)産投資機(jī)遇，在可(kě)預見的(de)不遠将來，我(wǒ)國(guó)住宅地(dì)産增速和(hé)投資規模将顯著放緩，而以重資産為(wèi)代表的(de)萬達集團在商(shāng)業地(dì)産快速發展，萬科(kē)面臨若幹年(nián)後如(rú)何向商(shāng)業地(dì)産延伸發展，持有(yǒu)不動産物業成為(wèi)可(kě)供選擇的(de)模式之一(yī)，在過去(qù)幾年(nián)萬科(kē)在商(shāng)業地(dì)産、養老地(dì)産、物流地(dì)産均有(yǒu)涉足，但其擴張步伐遠慢于競争對手。深圳地(dì)鐵注入萬科(kē)，除了有(yǒu)政府行(xíng)政力量的(de)推動，更看重的(de)是深圳地(dì)鐵所依托的(de)地(dì)鐵站附近大量可(kě)供商(shāng)業開發的(de)土地(dì)資源。因此，以萬科(kē)為(wèi)首的(de)中國(guó)财團收購普洛斯也是基于長(cháng)遠戰略考慮，通過持有(yǒu)長(cháng)期穩定回報的(de)不動産，伴随着持續增值，實現企業的(de)轉型發展。
普洛斯全身而退時機(jī)極佳
正如(rú)前文所述，普洛斯的(de)主要股權分為(wèi)境外的(de)養老基金、股權投資基金，逐利性是資本的(de)天然特征，随着去(qù)年(nián)年(nián)底的(de)一(yī)輪人民币貶值和(hé)剛剛結束的(de)全國(guó)金融工作會議釋放的(de)國(guó)內(nèi)資本對境外非理(lǐ)性投資和(hé)收購管理(lǐ)的(de)趨嚴，普洛斯正面臨如(rú)何撤資等難題。
而以萬科(kē)為(wèi)首的(de)中國(guó)财團采取的(de)美元交易模式，能夠滿足普洛斯股權資本退出訴求，而中國(guó)财團的(de)收購價每股約合3.38新元，遠高(gāo)于停牌前的(de)2.7新元，溢價約25%，較過去(qù)12個月的(de)加權平均價更是溢價81%，普洛斯的(de)股權方退出也是實現的(de)價值最大化，可(kě)以說普洛斯股權方的(de)全身而退時機(jī)把握的(de)非常好。
普洛斯的(de)商(shāng)業價值幾何
萬科(kē)為(wèi)首的(de)财團收購普洛斯，也是看中的(de)普洛斯商(shāng)業價值尚未充分挖掘。普洛斯目前在中國(guó)經營的(de)近3000萬平方米物流地(dì)産，但其經營模式較為(wèi)傳統，主要以标準化普通庫房出租業務為(wèi)主。根據普洛斯發布2017年(nián)年(nián)度報告顯示，普洛斯中國(guó)的(de)庫房出租率為(wèi)85%，平均租金1.06元/平方米。天，作為(wèi)标準化水平較高(gāo)的(de)倉儲設施供應商(shāng)，其租金水平與我(wǒ)國(guó)城市(shì)标準庫房的(de)租金水平相當，甚至低(dī)于大部分一(yī)二線城市(shì)高(gāo)标準庫房的(de)租金水平。與物流交易模式為(wèi)主的(de)傳化物流、林安物流租金水平相比相差甚遠，傳化、林安物流的(de)交易式庫房租金平均超過2元/平方米。天，從租金水平看，普洛斯的(de)商(shāng)業價值還有(yǒu)提升空間。
近幾年(nián)物流網絡化、規模化、集約化發展趨勢越來越明顯，筆(bǐ)者所在單位正在開展《國(guó)家級物流樞紐布局與建設規劃研究》，拟構建國(guó)家物流骨幹樞紐網絡。傳化物流依托資本市(shì)場發力，近兩三年(nián)在全國(guó)布局了數十個公路港，卡行(xíng)天下等企業也在構建全國(guó)物流骨幹網。而普洛斯主要物流節點覆蓋城市(shì)擁有(yǒu)全國(guó)90%的(de)GDP，在既有(yǒu)僅僅從事庫房出租為(wèi)主要業務模式基礎上，如(rú)果通過供應鏈整合，利用信息平台，嫁接供應鏈金融，為(wèi)客戶企業提供倉單質押、交易結算等金融增值服務，嵌入客戶的(de)産銷供應鏈，拓展區域分撥和(hé)城市(shì)配送物流組織功能，其商(shāng)業價值拓展空間巨大。同時物流園區具有(yǒu)很強的(de)客戶粘性，是大量交易、物流信息、供應鏈組織的(de)重要入口，利用普洛斯的(de)物流網絡有(yǒu)助于企業掌握互聯網經濟的(de)流量入口。從這幾個角度看，這也可(kě)能是中國(guó)财團所看重的(de)商(shāng)業價值所在，若能打通此價值鏈鏈條，普洛斯在中國(guó)财團和(hé)“互聯網+物流”的(de)創新帶動下有(yǒu)望換發新的(de)發展活力。
中國(guó)物流地(dì)産的(de)投資機(jī)遇
物流地(dì)産本質是一(yī)種商(shāng)業地(dì)産，其本質與商(shāng)業地(dì)産所擁有(yǒu)的(de)收益性強、投資回收期長(cháng)、投資規模大、經營內(nèi)容多、經營管理(lǐ)要求高(gāo)等特點。在我(wǒ)國(guó)城鎮化尚未完成、內(nèi)需消費高(gāo)速增長(cháng)的(de)背景下，特别是到2020年(nián)人均GDP在2015年(nián)基礎上翻一(yī)番，以一(yī)二線城市(shì)為(wèi)代表的(de)城市(shì)物流需求還将保持較快增長(cháng)。
當前，我(wǒ)國(guó)物流地(dì)産突出問題是一(yī)二線城市(shì)對以普洛斯為(wèi)代表的(de)高(gāo)标準倉儲設施的(de)需求與供給的(de)嚴重不匹配，總體上供小于求特征明顯。一(yī)二線城市(shì)無論是在住宅、商(shāng)業地(dì)産，還是在物流地(dì)産均有(yǒu)較大的(de)需求增長(cháng)空間，總體投資風險較小，投資空間較大，未來幾年(nián)還将成為(wèi)我(wǒ)國(guó)物流地(dì)産商(shāng)争奪的(de)重點。
總之，中國(guó)财團收購普洛斯是我(wǒ)國(guó)物流地(dì)産發展具有(yǒu)裏程碑意義的(de)大事件，與其境外收購酒店、文化體育産業項目，不如(rú)将投資目标瞄準未來商(shāng)業價值較高(gāo)的(de)品牌物流地(dì)産企業，加大對一(yī)二線物流地(dì)産需求較為(wèi)強勁城市(shì)或區域的(de)投資，将成為(wèi)未來很長(cháng)一(yī)段時間我(wǒ)國(guó)物流地(dì)産投資的(de)主方向。
